순회 36호 · 전주시 2차 방문 — 재방문 델타

부동산 발굴 보고서 — 2026-09-09 — 전주시

순회: 36호 · 2차 방문(첫 방문 2026-08-12, 28일 만) · 전국 DB: 방문 34곳 / 활성 후보 212건

한눈에 (TL;DR)

1. 오늘의 지역 — 전주시 (2차 방문 · 델타만)

첫 방문(08-12)의 판정은 관심이었고, 오늘 그 판정은 유지된다. 다만 판정의 내용이 갈라졌다.

① 주인세대 광맥은 살아 있다. 만성동 house 전세 호가 20건 중 예산 띠 안이 11건, 서신동은 5건 중 1건. 최상층 90㎡+ 자가층은 만성 131㎡ · 서신 103㎡ · 서신 95㎡ 2건 · 효자 94㎡로 5건이다(순회 비교: 강릉 7 > 전주·제천·서산·당진 5 > 충주 3 > 춘천 1). 광맥의 자리는 8월과 같이 만성동(법조타운 신도시)과 서신동(감나무골 인근)이다.

② 그런데 관습은 월세다. 완산구 단독·다가구 전월세 실거래 612건(2026-07~09, 절단 없음) 중 전세는 61건 = 10.0%, 전세 평균 보증금 8,419만원(원룸·투룸 세입자 표본이라 자가층과 무관). 첫 방문 때의 12%(21/180)와 같은 방향이고, 표본이 3배 넘게 커졌으니 이제 확정해도 된다. 전주는 산업 배후를 가진 도시인데도 강릉·서산급 월세 관습이다.

③ 아파트 재고는 얇다. 서신동 아파트 전세 실거래 42건 중 76㎡+는 16건(38.1%)이지만, 그중 예산 띠 2~4억에 드는 것은 6건(14.3%)뿐이고 단지는 셋이다 — 서신동아현대 99.98㎡ 2.50~2.63억 4건, 서신아이파크이편한세상 84.98㎡ 3.05억 1건, 광진선수촌 84.9㎡ 2.04억 1건. 춘천(45.7%·28개 단지)의 정반대다. 호가 쪽에서 서신동 띠 안 매물이 32건으로 잡히지만 대부분 서신더샵에피트(2년이내·조합원 전세) 3.8~4.0억으로 띠의 상한에 몰려 있다. "띠 안"이 아니라 "띠 끝"이다. 첫 방문 때 얇다고 적었던 세 동은 더 얇아졌다(효자동 2→1건, 송천동 5→2건, 만성동 0→0건).

④ 안전은 양호하다. 서신동아현대(1996년) 99.98㎡ 전세가율 68.0%(전세 평균 2.581억 4건 / 매매 평균 3.795억 4건), 서신아이파크이편한세상(2020년) 84.99㎡ 65.7%(전세 평균 4.42억 / 매매 평균 6.724억). 두 연식대가 65~68%로 수렴해 H7의 '연식 역순'이 나타나지 않는다. 다만 다가구 자가층 호가는 실거래로 검증되지 않는다(원룸 계약이 통계를 채운다) — 후보들의 리스크는 등기부로만 확인 가능하다.

⑤ 전세 유동성. 완산구 아파트 매매 802건 대비 전세 실거래 221건으로 매매 대비 전세 거래비 b = 27.6%. 제천(9.1%)처럼 하드 필터로 걸리는 수준이 아니다. 전월세 내 전세 비중은 완산 45.9%·덕진 50.1%.

판정: 관심 유지 — 단 경로별로 진입 시점이 다르다.
- 주인세대 경로 = 지금. 근저당 없는 131㎡ 자가층이 실재하고, 63㎡ 복층은 46일째 미소진이다. 정비사업 이주 수요가 이 시장까지 오지 않았다는 증거다.
- 아파트 경로 = 불리. 반전의 방아쇠는 감나무골 1,900여 세대 입주(2026-03 기준 공정률 68%, 2027년 추정).
- 소지역: 만성동 관심 / 서신동 관심 / 효자동 보류(띠 안 house 0건) / 송천동 기각(원룸 전세만, 최대 8,500만) / 덕진구 장동 미판정(조회 실패).

관심 지역이므로 답사 옵션: [sense:stay]{source: "33m2"}로 만성동·서신동 한 달 살기를 붙여 볼 수 있다(이번 호에서는 조회하지 않았다).

2. 발굴 매물 (검토 74건 → 통과 5건)

[주인세대] 만성동 — 근저당 없는 131㎡ 최상층, 올수리 후 입주 ★이번 호 최고

[주인세대] 만성동 — 복층 + 옥탑방 온돌, 63㎡ 4/4층 (46일째 생존)

[다가구 최상층] 만성동 — 복층형 3룸 79㎡ 4/4층, 엘리베이터

[주인세대] 서신동 — 감나무골 인근 103㎡ 4/4층 남향 (재등록본)

[빌라] 중화산동2가 — 신축 대형 단독 테라스 85㎡ 4/4층, 즉시입주

보고하지 않은 것: 만성동 92㎡ 1/3층 2.2억 계열이 여러 중개사를 통해 5건 올라와 있으나 1층이라 층간소음 축을 통과하지 못한다. 서신동 95㎡ 최상층 주인세대 1.3억, 서신동 120㎡ 주인세대 1.1억, 효자동 상가주택 꼭대기 주인세대 94㎡ 6,000만원, 금암동 초대형 주인세대 복층 89㎡ 1.5억(직방)은 형식으로는 정확히 우리가 찾는 것이지만 예산 띠 하한 2억 아래라 하드 탈락이다. 이 네 건의 존재는 전주 자가층 시장이 얇지 않다는 증거로만 쓴다.

3. 기존 후보 변동 (8월 후보 6건)

8월 후보 URL 물건 판정
만성 63㎡ 복층 주인세대 2.2억 생존 생존 ACTIVE (46일+ 미소진)
서신 103㎡ 주인세대 3.0억 소멸 생존 재등록 → 2643458855
만성 92㎡ 1/3층 2.2억 소멸 생존 재등록 → 2643613432 (1층이라 후보 제외)
서신 95㎡ 주인세대 1.3억 소멸 생존 재등록 → 2644400050 (띠 밖)
서신 70㎡ 리모델링 4/4층 2.3억 소멸 소멸 GONE — 서신동 house 전세 전수 5건에 없고 재등록 흔적도 없음
만성 84/80㎡ 2/3층 2.2억 소멸 소멸 GONE — 만성동 20건에 없음

소화 속도로 읽으면 28일에 2건이 나갔고 4건은 남았다. 남은 것 중 가장 비싼 단가(㎡당 349만원)가 가장 오래 남아 있고, 방금 나온 가장 싼 단가(191만원)가 신규다. 자가층 시장에서 값을 정하는 것은 시장이 아니라 개별 건축주인 듯하다.

4. 시장·개발 동향

연구 노트에서

오늘 발견이 _thesis.md의 세 곳을 건드렸고, 세 곳 모두 갱신했다.

  1. H15 재분류 — 전주는 '두꺼움×전세' 칸이 아니라 '두꺼움×월세' 칸이다(전세 10.0%, 최상층 90㎡+ 5건). 첫 방문의 12% 측정이 이미 같은 말을 하고 있었는데 "산업 배후 = 전세"라는 조항에 끌려 잘못 적어 두었다. 칸은 배후 산업이 아니라 표본이 정한다.
  2. H3 정교화 — 국면은 지역이 아니라 지역×형식의 함수다. 같은 도시, 같은 주에 아파트는 품귀이고 자가층은 46일 미소진이다. 우리가 노리는 형식이 그 도시의 주력 형식과 다르면 도시 단위 국면 판정을 그대로 쓰면 안 된다.
  3. 주인세대 전세의 생존 기간 — 1차 답 — 28일 뒤 물건 기준 4/6 생존. 원주(08-24, 전세 3건이 2주 만에 월세로 전환)와 대비하면 소화 속도를 정하는 것은 지역이 아니라 값·면적일 가능성이 크다. 두 점뿐이라 다음 재방문에서 계속 잰다.

지켜볼 점 / 내일의 지역

조사 범위와 한계

출처