충남 서산시 — 첫 방문 · 순회 33호

부동산 발굴 보고서 — 2026-09-08 — 서산시

순회: 33호 · 첫 방문 · 전국 DB: 방문 33곳 / 활성 후보 40+건

한눈에 (TL;DR)

서산은 형식 격차가 순회 최대다. 아파트 전세 ㎡당 301~426만원, 다가구 자가층 ㎡당 91~114만원 — 같은 도시에서 형식만 바꾸면 값이 1/4로 떨어진다(부천 3배가 종전 최대였다).
최우선 발굴: 4/4층 다가구 최상층, 복층형다락방+옥상발코니 98/98㎡ 2년이내 — 월세 3,000/115이지만 전세 환산 2.60~2.81억으로 예산 띠 안. 헌법 §1-3(새집·복층·둘러싸인 외부공간) 세 항목을 한 물건에서 맞혔다.
경고: 서산센트럴코아루 102동 전세 호가 2.3억은 중개 문구에 "임차권등기상태"(직전 세입자 보증금 미반환 흔적)가 박혀 있고, 같은 단지 전세가율이 실거래 대조 105.3%다. 접근 금지.
판정 = 관심(구도심 동문·석림 / 예천동 보류 / 읍면 기각). 재고는 두껍고(예산 띠 전세 실거래 28건·3개월, 76㎡+ 75%) 안전은 단지별 65.6~105.3%로 갈린다.

1. 오늘의 지역 — 서산시 (첫 방문)

대산석유화학단지(현대오일뱅크·한화토탈·LG화학)를 배후로 둔 충남 서북부 산업도시. 일곱 축:

축	실측
생활 인프라	시청(36.7849,126.4503) 반경 1.5km 상권 4,143개. 한식 694 · 이용·미용 401 · 섬유·의복 364 · 기타 간이 278 · 주점 232 · 종합소매 179 · 비알코올 148 · 식료품 125 · 의약·화장품 124 · 기타 교육 101. 생활 업종(종합소매+식료품+의약화장품) 428개로 두껍고, 1위가 한식이라 주거 인프라형 상권이다(본사·도매형 아님). 종합병원 = 서산의료원(충남 공공), 도서관 = 시립도서관 + 작은도서관 다수. 도시 편의 하드 필터 통과.
주거비	아파트 전세 ㎡당 301~426만원(코아루 301 · 동문한성필 339 · 양우내안애 341 · 예천한성필 352 · 라온프라이빗 365 · 센텀파크뷰 384 · e편한세상예천 412 · 푸르지오더센트럴 426). 다가구 자가층 ㎡당 91~114만원, 빌라 탑층 신축 286만원. 아산(227)·평택(180~224)보다 아파트는 비싸고, 자가층은 진주 구도심(91)과 같다.
공급·신축	예천2지구·석림동 신축 대단지가 계속 나온다(센트럴아이파크 2년이내, e편한세상석림더노블 4년이내, 예천효성해링턴). 다가구도 2년이내 신축이 실재(98㎡ 복층다락 4/4층). 원룸 공급 활발 — 단지 배후 수요.
도시 활력	석유화학단지 배후. 인구·기업 동향은 이번 호 미확인(뉴스 검색 부실, §4).
정주 환경	시내 반경 1.5km 안에 상권·의료원·도서관이 몰려 있고, 시가지 밖(읍면)은 급격히 농촌이다. 경계가 뚜렷해 "시내냐 아니냐"가 그대로 판정선이 된다.
재고	molit 예산 띠 전세 실거래 28건/3개월, 그중 76㎡+ 21건(75%). 임대단지 반복 보증금 없음. naver 호가 띠 안 22건(아파트 20 · 단독 1 · 빌라 1). 두껍다.
안전	3개월 실거래 대조 단지별 전세가율: 예천한성필 65.6% · 푸르지오더센트럴 66.8% · 동문한성필 79.8% · 센텀파크뷰서희 90.7% · 서산센트럴코아루 105.3%. 신축 대단지는 안전, 구축 코아루 계열은 위험. 다가구 자가층은 molit로 검증 불가 — 단독·다가구 전월세 실거래 238건 중 월세 220건(92.4%)으로 원룸 계약이 통계를 채운다.

판정: 관심. 진입 시점 = 지금. 소지역이 갈린다 — 동문·석림동(구도심) 관심 / 예천동(신도심) 보류(신축 아파트값이 띠 상단 3.5~4억이라 같은 돈으로 얻는 품질이 구도심보다 낮다) / 성연·지곡·음암 읍면부 기각(§1-2 시골 하드 필터).
유망하므로 한달살기 답사 옵션을 열어둔다([sense:stay]{source:"33m2"} 서산 — 이번 호에서는 조회하지 않았다).

이 지역의 딜레마: 자가층 광맥은 실재하는데(다가구 99㎡ 4/4층 전세 9,000만, 단독 92㎡ 4/4층 전세 1억 500만) 값이 예산 띠 하한(2억) 아래라, 띠를 그대로 적용하면 서산에서 가장 좋은 물건들이 통째로 잘려나간다. 하한의 근거였던 "2억 미만은 질이 떨어져서"가 이 도시에서는 성립하지 않는다 — 사용자 판단이 필요한 지점이다(설정은 바꾸지 않았다).

2. 발굴 매물 (검토 82건 → 통과 6건)

[다가구 최상층 · 복층] 시내 남측 — 복층형다락방 + 옥상발코니

월세 3,000/115 (전세 환산 2.60~2.81억, 전환율 5.5~6.0% 적용) / 98㎡(전용 98) / 4/4층 / 2년이내 · 매물 보기 (발견: 2026-09-08 05:20)
평가: 이번 호 최고. 자가층(최상층 전용)·복층 다락·옥상발코니(둘러싸인 외부공간 §1-3)·신축 2년이 한 물건에 겹쳤다. 전용률 100%(98/98㎡)는 다가구 자가층의 표지다.
리스크: 월세 물건이라 전세 전환 가능 여부 미확인. 다가구는 선순위 보증금이 등기부에 안 보여 보증보험 사각(연구 노트 §4). 바닥난방·단열·다락 층고는 현장 확인 필요.

[아파트 탑층] 예천동 — 서산예천2지구중흥S-클래스 115동

전세 3억 8,000 / 109㎡(전용 84) / 21/21층 탑층 / 10년이내 / 남향 · 매물 보기 (발견: 2026-09-08 05:20)
평가: 중개 문구 그대로 "층간소음 없는 탑층". §1-4 우선순위 2(아파트 탑층). 띠 상단이라 값은 비싸다.
리스크: 탑층 결로·단열 현장 확인 필요. 이 단지는 3개월 매매 실거래 표본이 없어 전세가율 미측정 — 예천동 84㎡ 매매 평균 4.08억 기준이면 93% 수준이라 낮지 않다.

[빌라 신축 탑층] 버스터미널 인근

전세 2억 / 82㎡(전용 70) / 5/5층 탑층 / 신축 3년 · 매물 보기 (발견: 2026-09-08 05:20)
평가: ㎡당 286만원으로 같은 동네 아파트(301~426)보다 싸다. §1-4 우선순위 3. 띠 하한.
리스크: 테라스 언급 없음(형식 미충족). 빌라는 품질 복불복 — 등기·근저당·보증보험 가입 가능 여부 엄격 확인.

[단독 최상층 · 다락+테라스] 시청 북측 약 4.7km

월세 3,000/100 (전세 환산 2.30~2.48억) / 110㎡(전용 100) / 3/3층 / 10년이내 · 매물 보기 (발견: 2026-09-08 05:20)
평가: 다락 + 테라스 + 최상층. 형식은 좋다.
리스크: 좌표(36.827, 126.446)가 시가지 밖 읍면 경계 — §1-2 도시 편의 충족 여부가 불확실해 순위를 낮췄다. 현장 확인 없이는 판단 불가.

[아파트 기준선] 동문한성필하우스 107동

전세 3억 1,000 / 113㎡(전용 84) / 20/23층 / 10년이내 · 매물 보기 (발견: 2026-09-08 05:20)
평가: HUG 보증보험 가능 명시. 단지 전세가율 79.8% 실측 — 이 도시 기준선.

[아파트 기준선] e편한세상석림더노블 103동

전세 3억 5,000 / 109㎡(전용 84) / 16/20층 / 4년이내 · 융자금없는 명시 · 매물 보기 (발견: 2026-09-08 05:20)

⛔ 제외 — 서산센트럴코아루 102동

전세 2억 3,000 / 88㎡(전용 64) / 7/20층 · 매물 보기
중개 문구에 "공실, 집상태깨끗, 임차권등기상태" — 임차권등기는 직전 임차인이 보증금을 못 받고 나갔다는 등기다. 같은 단지 전세가율은 실거래 대조 105.3%(전세 표본 88.8㎡ vs 매매 표본 72.4㎡로 면적이 어긋나 과대 가능하나, 방향은 분명하다). DB에 rejected로 남겨 재보고를 막았다.

3. 기존 후보 변동

없음 (첫 방문)

4. 시장·개발·법률 동향

이번 호는 동향을 쓰지 못했다. gnews "서산시 아파트 전세 개발" 5건이 모두 대산항 크루즈 입항 등 주거와 무관한 기사였다. naver news는 시도하지 않았다. 서산의 인구·기업·개발 이벤트는 미확인으로 남긴다 — 다음 재방문 때 gnews 재시도 + 지역지 직접 크롤로 채운다.

연구 노트에서

H8(지가는 ㎡당 단가를 정하지 절대 면적을 정하지 않는다) 강한 보강 — 그리고 격차 폭 갱신. 서산은 한 도시 안에서 ㎡당 전세가가 91 → 426만원, 4.7배로 벌어진다(종전 최대는 부천 3배). 벌리는 것은 동네가 아니라 형식이다 — 아파트 301~426 대 다가구 자가층 91~114. 자가층 단가(91)가 진주 구도심 전체 단가와 같다는 것은, 이 형식이 시장의 가격 형성에서 아예 빠져 있다는 뜻이다.
H15(광맥의 거래 형식은 생활권이 가른다) 보강 — 강릉형. 서산은 월세 관습이 강하다(단독·다가구 실거래 238건 중 월세 220건 = 92.4%, 호가 60건 중 전세 18건 = 30%). 그런데 최상층 90㎡+가 5건으로 광맥 두께는 남아 있다(춘천 1건 · 강릉 7건). 산업 배후(대산단지)인데 월세 관습이라는 점에서 H15의 "산업 배후 = 전세" 조항과 어긋난다 — 배후 산업이 통근 거리 밖(대산은 시내에서 20km+)이면 전세 관습이 도심까지 오지 않는다는 가설을 새로 세운다. 다음 산업 배후 도시(당진)에서 검증.
새 관찰(가설 아님, 사용자 판단 대기): 예산 띠 하한 2억이 지방 중소도시의 자가층 광맥을 통째로 자른다. 서산의 자가층은 9,000만~1억 500만이고, 하한 근거("2억 미만은 질이 떨어져서")는 여기서 성립하지 않는다.

지켜볼 점 / 내일의 지역

지켜볼 점: 복층다락+옥상발코니 다가구(2648331975)의 전세 전환 가능 여부 — 재방문 때 생존과 함께 확인. 주인세대 전세는 재고가 아니라 사건이다(H15).
내일의 지역: 당진시(큐 미방문 순번). 서산과 같은 충남 서북부 산업 배후라 위 새 가설(통근 거리와 전세 관습)의 검증 대상이다.

조사 범위와 한계

모두 호가(중개 등록 매물)다. 허위·중복·이미 나간 매물이 섞일 수 있고, 동일매물 묶음이 있어도 완전하지 않다. 판정 근거는 매물 원문(summary)과 가격·면적·층 수치에 한정했다.
naver 조회는 limit: 60 상한 — house 60건(전월세 전체), apt/villa/house 전세는 예산 띠 서버필터(deposit_min/max) 적용분이다. 띠 밖 매물은 세지 않았다.
molit 실거래는 2026-07~09 3개월. 아파트 전월세 948건·매매 324건·단독다가구 전월세 238건을 전량 훑었다(items 표시는 잘려도 filter/groupby는 전량 대상).
월세 → 전세 환산은 추정이다. 전환율 5.5%/6.0% 두 값을 병기했을 뿐, 임대인이 전세로 돌릴 의사가 있는지는 확인하지 않았다.
전세가율은 단지별 3개월 평균 대 평균이라 면적 구성이 어긋나면 왜곡된다(코아루 105.3%가 그 예). 단열·소음·채광·다락 층고·바닥난방은 현장 없이 알 수 없어 전부 "현장 확인 필요"로 남겼다.
인구 통계는 조회하지 않았다([sense:kosis]는 지역 필터가 듣지 않아 전국 전량이 온다). 지역 뉴스 0건 문제는 §4에 적었다.

출처

네이버부동산 호가 — [sense:realty]{source:"naver", region:"서산시"} (house/apt/villa, 2026-09-08 조회)
국토부 실거래가 — [sense:realty]{source:"molit", region_code:"44210"} (아파트 전월세·매매, 단독다가구 전월세, 202607~202609)
소상공인진흥공단 상권 — [sense:commercial]{lat:36.7849, lng:126.4503, radius:1500} (4,143건)
카카오 로컬 — 서산시청 좌표, 도서관·종합병원 조회
구글 뉴스 — [sense:search]{source:"gnews"} 5건(주거 무관, 인용하지 않음)