순회 35호 · 공주시 첫 방문

부동산 발굴 보고서 — 2026-09-08 — 공주시

순회: 35호 · 첫 방문 · 오늘 세 번째 호(33호 서산 05:08 · 34호 당진 뒤 사용자 요청) · 전국 DB: 방문 35곳

한눈에 (TL;DR)

1. 오늘의 지역 — 공주시 (첫 방문)

백제 고도이자 충남 도청 이전 전의 옛 중심. 지금은 공주대학교·충남 공주의료원·시청을 낀 행정·교육·관광 도시이고, 산업 배후는 없다. 세종시와 동쪽으로 맞닿아 있어 이 도시의 미래는 사실상 세종과의 연결 강도가 정한다. 일곱 축:

축 실측
생활 인프라 구도심(신관동 36.4646, 127.1246) 반경 1.5km 상권 2,726개 — 한식 392 · 기타 간이 203 · 비알코올(카페) 165 · 섬유·의복·신발 소매 164 · 이용·미용 163 · 주점 143 · 종합 소매 106 · 식료품 소매 95. 1위가 한식이고 의류 소매가 4위인 전형적 구도심 생활상권 + 재래시장형이다(본사·도매형 아님). 월송지구(36.4735, 127.1520) 반경 1.5km는 1,391개로 구도심의 51%(1.96배 차)인데, 상위에 기타 교육 63 + 일반 교육 52 = 학원 115개가 올라온다 — 가족 정주 표지가 뚜렷하다. 도서관은 공주도서관(중동)·공주기적의도서관·월송2단지작은도서관 등(검색 49건 중 10건 표본). 의료는 충남 공주의료원(웅진동, 응급실 있음) — 도립의료원 등급이고 시내에 종합병원은 없다. 상급 의료는 세종충남대병원(세종, 차 25~30분)에 의존한다. 도시 편의 하드 필터는 통과.
주거비 84㎡ 전세 ㎡당 235~417만원, 단독은 168~171만원. 폭 2.5배로 어제 당진(5.3배)·서산(4.7배)보다 훨씬 좁은데, 좁은 이유가 좋은 이유가 아니다 — 하단을 끌어내리던 다가구 자가층이 아예 없어서 하단이 236에서 멈춘다. 구도심 구축 235~247 · 준신축 310~357 · 신축 입주장 381~417.
공급·신축 월송지구 경남아너스빌 366세대 2026-09-20 첫 입주(직방 집계, 9월 지방 입주 3위). 그 앞에 월송지평더웰(2022)·화성파크드림공주월송(2023, 84.97㎡ 매매 4.81억), 신관동 축에 코아루센트럴파크(2018)가 있다. 신축은 월송·금흥동 신도심 축에만 나온다. 다가구 신축은 원룸으로만 공급된다.
도시 활력 행정안전부 인구감소지역 89곳에 지정돼 있다(2026년 1분기 생활인구 산정 대상). 2024-03 기사는 "2026~2027년 10만 인구 붕괴 예상"이라고 적었다(현재 인구는 이번 호에서 확인하지 못했다). 반대 방향의 힘은 세종~공주 광역BRT — 2026년 말 준공 예정, 2027년 1월 운행 목표, 운송업체는 세종교통공사로 지정(2026-07-28).
정주 환경 금강과 계룡산 사이, 원도심은 국가유산 야행 등 관광 기반. 산업단지가 없어 소음·분진 요인이 없다. 반대급부로 임차 수요의 원천이 대학·행정·관광뿐이다.
재고 molit 3개월(2026-07~09) 아파트 전월세 118건 중 전세 17건(14.4%)·월세 101건(85.6%). 예산 띠(2~4억) 전세 5건, 그 5건 전부가 76㎡+로 아파트 전세의 29.4%이고 4개 단지(월송지평더웰 2 · 코아루센트럴파크 1 · 삼환나우빌 1 · 다숲1단지 1)에 흩어져 있다. H5 전세 유동성 b = 전세 17 / 매매 90 = 18.9%(제천 9.1%보다는 낫지만 여전히 낮다). 현재 호가는 아파트 띠 안 13건인데 8건이 아너스빌 한 단지 — 재고의 대부분이 이번 달 입주장에서 나온 일시 물량이다.
안전 동일 단지·동일 평형 실거래 대조 전세가율: 코아루센트럴파크(2018·신관동) 52.6% · 삼환나우빌(2009·신관동) 72.7% · 신금우남퍼스트빌(2010·금흥동) 73.2% · 월송지평더웰(2022·금흥동) 74.4% · 아이젠아파트(2019·소학동) 95.2%. 연식 역순(H7)이 아니라 위치가 가른다 — 신관·금흥 축은 52~74%로 안전하고, 외곽 소학동 신축만 95%로 위험하다. 다가구 자가층은 애초에 물건이 없어 검증 대상이 아니다.

판정: 관심. 진입 시점 시작 = 지금(2026-09~12) — 366세대 입주장으로 전세 호가가 동시에 걸려 있고, BRT는 아직 개통 전이라 세종 통근 수요가 값에 반영되지 않았다. 끝 = BRT 운행 개시(2027년 1월 목표) 전후 — 개통이 예정대로면 세종 통근 수요가 들어와 이 창은 닫힌다. 개통이 밀리면 창은 길어지지만 도시 활력 축이 나빠진다(인구감소지역).

소지역이 갈린다 — 월송동·금흥동(신도심) 관심(신축·학원·BRT 축이 여기다) / 신관동(구도심) 관심(전세가율이 가장 안전하고 상권이 두껍다) / 소학동 보류(아이젠 전세가율 95.2%) / 반포·유구·의당·계룡 등 읍면 기각(§1-2 시골 하드 필터).

유망하므로 한달살기 답사 옵션을 열어둔다([sense:stay]{source:"33m2"} — 이번 호에서는 조회하지 않았다).

이 지역의 특징 — 광맥이 아니라 아파트로만 답이 나온다. 헌법 §1-4의 1순위(원룸빌딩 주인세대)와 1.5순위(상가주택 꼭대기)가 이 도시에는 상품으로 존재하지 않는다. house 호가 27건을 전수로 읽으면 다가구 7건은 전부 20~66㎡ 원룸이고, 90㎡ 넘는 최상층은 전부 단독주택(97㎡ 2/2층 월세 · 98㎡ 2/2층 월세 · 110㎡ 단층 전세 1.8억 · 117㎡ 단층 전세 2억)이며 그중 예산 띠에 드는 것은 25년이상 농가주택 하나뿐이다. 월송지구는 학원 115개로 가족 정주 표지가 뚜렷한데도 자가층이 없다 — 연구 노트 H1a가 말하는 "단독주택(점포겸용) 용지가 배정됐는가"의 반대 사례로 보인다(용지 배정 여부는 공고 원문을 확인하지 못했다).

2. 발굴 매물

통과 5건. 전부 아파트이고, 전부 현재 호가다(체결가 아님 — §조사 범위와 한계).

[아파트·신축 입주장] 월송동 — 366세대 첫 입주, 이 도시에서 살 수 있는 가장 좋은 집

[아파트·최대 면적] 금흥동 — 101㎡ 방 4개, 학군

[아파트·가성비] 금흥동 — 같은 단지 84㎡ 2.6억

[아파트·준신축] 금흥동 — 2022년 84㎡, 실거래와 호가가 일치

[아파트·최저가, 경고 동반] 소학동 — 가장 싸지만 가장 위험

기각·보류 기록 (보고서에 싣지 않은 이유를 남긴다)

3. 기존 후보 변동

첫 방문이라 해당 없음.

4. 시장·개발 동향

연구 노트에서

(연구 노트 _thesis.md는 이 호의 발견을 반영해 갱신했다.)

지켜볼 점 / 내일의 지역

조사 범위와 한계

출처