부동산 발굴 보고서 — 2026-09-08 — 당진시
순회: 34호 · 첫 방문 · 오늘 두 번째 호(33호 서산 05:08 발행 뒤 사용자 요청) · 전국 DB: 방문 34곳
한눈에 (TL;DR)
- 당진의 형식 격차는 순회 최대다 — ㎡당 78~417만원, 5.3배. 종전 최대는 오늘 아침 서산(4.7배)이었다. 벌리는 것은 연식도 동네도 아니라 형식이다: 단독·다가구 자가층 78~150 대 신축 아파트 369~417.
- 예산 띠(2~4억) 안 다가구·단독은 0건. 헌법 §1-3·§1-4가 원하는 물건(주인세대·야외테라스·최상층 90㎡+)은 실재하는데 값이 전부 1.1~1.9억으로 띠 하한 아래다. 서산과 같은 딜레마가 더 극단으로 재현됐다 — 이틀 연속 같은 신호.
- 통과 후보는 아파트 3건. 최고는 당진원당한라비발디 101㎡ 전세 2억(㎡당 198만원) — 띠 하한에서 대형 평수를 주는 이 도시 유일한 물건(다음으로 싼 아파트가 369).
- 재고는 두껍고 안전은 좋다: 예산 띠 76㎡+ 전세 실거래 71건/3개월 = 아파트 전세의 42.3%가 18개 단지에 분산(춘천 45.7% 다음 순회 2위). 신축 대단지 전세가율 50.6~64.0%로 서산(최대 105.3%)보다 안전하다.
- 판정 = 관심 — 읍내·우두동(구도심) 관심 / 수청2지구(신도심) 보류 / 읍면 기각.
1. 오늘의 지역 — 당진시 (첫 방문)
현대제철 당진제철소(송악읍)와 석문국가산단을 배후로 둔 충남 서북부 산업도시. 오늘 아침 33호의 서산시와 동쪽으로 맞닿아 있어 같은 조건에서 직접 비교된다(§2b). 일곱 축:
| 축 | 실측 |
|---|---|
| 생활 인프라 | 당진시청(36.8897, 126.6459) 반경 1.5km 상권 2,764개. 백반·한정식 198 · 미용실 162 · 입시·교과학원 109 · 카페 106 · 부동산중개 104 · 피부관리실 68 · 돼지고기구이 57 · 편의점 55 · 기타의류소매 54 · 김밥·분식 52 · 건축설계 47 · 슈퍼마켓 43. 1위가 한식이라 주거 인프라형 상권이고(본사·도매형 아님), 학원이 3위라 가족 정주 표지가 뚜렷하다. 규모는 서산(4,143개)의 67%. 종합병원·도서관은 이번 호 미확인. 도시 편의 하드 필터는 통과. |
| 주거비 | 아파트 전세 ㎡당 369~417만원(당진아이파크 369 · 센트레빌르네블루1차 384~417 · 센트레빌2차 405 · 호반써밋2차 417), 예외 하나가 원당한라비발디 198. 단독·다가구 자가층 78~150만원. 아파트는 서산(301~426)과 같은 띠, 자가층은 서산(91~114)보다도 아래로 내려간다. |
| 공급·신축 | 수청2지구에 센트레빌르네블루 1·2차, 호반써밋시그니처 Ⅰ·Ⅱ·3차 등 4년이내 대단지가 연속 공급. 3개월 아파트 매매 실거래 326건 중 76㎡+ 213건으로 거래도 활발. 다가구도 10~15년이내가 두껍다. |
| 도시 활력 | 이번 호 미확인. 당진 특정 뉴스가 gnews·naver 양쪽에서 잡히지 않았다(§4). 유일한 단서는 석문국가산단 완공이 2026-06에서 2032-06으로 6년 지연됐다는 기사 발췌. |
| 정주 환경 | 상권이 시청 반경 1.5km에 몰려 있고 밖은 급격히 농촌이다. 제철소는 송악읍으로 시내에서 약 10km, 석문산단은 약 20km 떨어져 주거지와 분리돼 있다 — 소음·분진에는 유리하고, 통근 관습에는 월세화 요인(§연구 노트). |
| 재고 | molit 아파트 전월세 355건 중 전세 168건(47.3%). 예산 띠 전세 78건, 그중 76㎡+ 71건 → 아파트 전세의 42.3%가 띠 안 76㎡+이고 18개 단지에 분산. 다만 최다 단지 센트레빌르네블루2차 28건 중 13건이 보증금 21,000만원으로 동일해 임대단지형 반복일 수 있다(가이드 §3-1b·노트 H14) — 이를 빼면 58건/34.5%. 어느 쪽으로 세도 두껍다. |
| 안전 | 3개월 76㎡+ 실거래 대조 단지별 전세가율: 센트레빌르네블루2차 50.6% · 센트레빌르네블루1차 57.6% · 호반써밋시그니처3차 64.0%(매매 1건, 표본 부족) · 호반써밋Ⅰ 74.4% · 호반써밋Ⅱ 80.0% · 중흥에스클래스파크힐 83.8% · 당진아이파크 86.3% · 한성필하우스 88.1%. 신축이 안전하고 구축이 위험한 연식 역순(노트 H7 재현). 다가구 자가층은 molit로 검증 불가 — 단독·다가구 실거래 267건 중 월세 238건(89.1%)이라 원룸 계약이 통계를 채운다. |
판정: 관심. 진입 시점 시작 = 지금(신축 전세가율 50%대 + 산단 6년 지연으로 수요 유입이 늦다). 끝 = 미확인(입주 물량 자료를 확보하지 못했다).
소지역이 갈린다 — 읍내동·우두동(구도심) 관심(자가층 광맥과 원당한라비발디가 여기 있다) / 수청동 수청2지구(신도심) 보류(신축 84~99㎡가 3.4~4억으로 띠 상단, 같은 돈으로 얻는 품질이 구도심보다 낮다) / 송악·석문·합덕 등 읍면 기각(§1-2 시골 하드 필터).
유망하므로 한달살기 답사 옵션을 열어둔다([sense:stay]{source:"33m2"} — 이번 호에서는 조회하지 않았다).
이 지역의 딜레마 — 이틀째 같은 벽. 당진에서 헌법에 가장 잘 맞는 물건은 우두동 다가구 4/4층 주인세대(야외테라스 딸림)와 시내 10분 거리 마당 딸린 2층 단독(120㎡, 융자금 없음)인데, 전세 환산가가 1.59억·1.5억으로 예산 띠 하한 2억 아래다. 하한의 근거였던 "2억 미만은 질이 떨어져서"가 충남 서북부 산업도시에서는 이틀 연속 성립하지 않았다. 사용자 판단이 필요한 지점이다(설정은 바꾸지 않았다).
2. 발굴 매물 (검토 69건 → 띠 안 9건 → 통과 3건)
검토 내역: naver house 전월세 60건 + naver apt 전세 띠 9건 + naver villa 전세 띠 0건 + zigbang villa 0건. AI 1차 선별로 15건(최상층 자가층·외부공간·85㎡+)을 뽑았고, 예산 띠 하드 컷을 적용해 3건이 남았다.
[아파트 대형] 원당동 — 띠 하한에서 101㎡
- 전세 2억 / 전용 101㎡(공급 133) / 고/22층 / 25년이내 · 매물 보기 (발견: 2026-09-08 17:50)
- ㎡당 198만원. 이 도시 아파트 중 압도적 1위이고(2위가 369), 순회 전체로도 아산(227)·평택(180~224) 띠에 든다. 중개 문구는 "귀한 전세, 10월입주협의".
- 평가: 형식은 일반 아파트라 헌법 §1-4의 기준선이지만, 예산 하한을 지키면서 부부 둘이 넉넉한 면적을 주는 이 도시 유일한 물건이다.
- 리스크: 이 단지는 3개월 76㎡+ 실거래 표본에 없어 전세가율 미산출. 25년이내 구축이라 단열·창호·난방비는 현장 확인 필요.
[아파트 신축] 수청동 센트레빌르네블루2차 211동 — 가장 안전한 자리
- 전세 3억 4,000 / 전용 84㎡(공급 112) / 저/27층 / 4년이내 대단지 · 매물 보기 (발견: 2026-09-08 17:50)
- ㎡당 405만원으로 비싸지만 전세가율 50.6%(매매 실거래 평균 4.41억 대 전세 실거래 평균 2.23억)로 이 도시에서 가장 안전하다.
- 평가: 노트 H7의 "산단 배후 신도시" 예외(서충주 오드카운티 52.4%) 재현 — 분모가 아니라 분자(전세 수요)가 비어서 낮다. 안전을 사되 값어치는 약한 자리.
- 리스크: 같은 단지 전세 실거래 28건 중 13건이 21,000만원 동일가라 임대단지형 물량일 가능성. 실입주 조건 확인 필요.
[아파트] 수청동 당진아이파크 104동 — 융자 없음, 대신 전세가율 최고
- 전세 3억 1,000 / 전용 84㎡(공급 112) / 11/25층 / 10년이내 · 융자금없는 · 방4 · 매물 보기 (발견: 2026-09-08 17:50)
- ㎡당 369만원. "즉시입주, 융자금없는" 표기는 완충이나 전세가율 86.3%로 띠 안 최고 — 갱신 시 역전세 위험을 안고 간다.
띠 밖이라 탈락했지만 기록하는 광맥 (전부 하한 아래)
| 물건 | 값 | ㎡당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 우두동 주인세대 4/4층 70㎡ + 단독 야외테라스 | 월세 5,000/50 (환산 1.59억) | 227 | 매물 · 자가층+외부공간 동시 충족 |
| 우두동 주인세대 4/4층 70㎡ + 개인 테라스 | 월세 5,000/50 (환산 1.59억) | 227 | 매물 |
| 주인세대 3/4층 82㎡ + 야외테라스·거실조망 | 월세 3,000/70 (환산 1.83억) | 223 | 매물 |
| 다가구 4/4층 99㎡ 대형 쓰리룸 | 전세 1.2억 | 121 | 매물 · 최상층 90㎡+ 전세 |
| 시내 10분 단독 2층 120㎡ + 마당·주차장 | 전세 1.5억 | 125 | 매물 · 융자금 없음 |
| 단독 2/3층 154㎡ | 전세 1.2억 | 78 | 매물 · 순회 최저권(제천 71 다음) |
| 시장인근 단독 2/2층 95㎡ "전세가능" | 월세 7,000/50 (환산 1.79억) | 189 | 매물 · 전세 협상 여지 명시 |
최상층 90㎡+는 house 호가 60건 중 5건(강릉 7 > 제천 5 = 서산 5 = 당진 5 > 충주 3 > 춘천 1). 광맥은 얇지 않다 — 좁은 것은 값의 문이 아니라 띠의 하한이다.
2b. 대조 — 서산(오늘 아침 33호)과 당진
같은 충남 서북부, 같은 대규모 장치산업 배후, 하루 사이 두 호.
| 서산(33호) | 당진(34호) | |
|---|---|---|
| 시청 반경 1.5km 상권 | 4,143개 | 2,764개 |
| 단독·다가구 실거래 월세율 | 92.4% | 89.1% |
| house 호가 전세 비중 | 30% (18/60) | 30% (18/60) |
| 최상층 90㎡+ 호가 | 5건 | 5건 |
| ㎡당 전세 폭 | 91~426 (4.7배) | 78~417 (5.3배) |
| 예산 띠 안 자가층 | 0건 | 0건 |
| 아파트 전세가율 | 65.6~105.3% | 50.6~88.1% |
읽는 법: 두 도시는 구조가 거의 같고 안전에서만 갈린다. 서산에는 전세가율 105.3%에 임차권등기까지 붙은 단지가 있었고, 당진의 최댓값은 88.1%다. 같은 3억으로 서산에서는 위험 단지를 피해 고르지만, 당진에서는 신축 대단지가 50%대 전세가율로 안전하게 열려 있다. 반대로 생활 인프라는 서산이 1.5배 두껍다. 인프라를 사려면 서산, 안전을 사려면 당진.
3. 기존 후보 변동
첫 방문이라 해당 없음.
4. 시장·개발·법률 동향
- 석문국가산단 완공 2026-06 → 2032-06, 6년 지연([윤준의 부동산수첩] 늦어지는 공급의 대가, nbntv — 검색결과, 원문 미크롤). 함의: 당진의 산업 유입이 예정보다 6년 늦다 = 신축 재고를 소화할 인구가 늦게 온다 = 세입자 우위 국면이 길어진다(노트 H3에 신규 등재).
- 당진 특정 부동산 뉴스는 gnews·naver 11건 중 0건이었다(전국 시황·강릉 기사만 잡혔다). 도시 활력 축은 미확인으로 남긴다.
연구 노트에서
H15 시험 — 오늘 아침 서산 호에서 예약한 조항의 첫 검증.
조항: "배후 산업이 통근 거리 밖이면 전세 관습이 도심까지 오지 않는다."
당진 실측: 제철소 송악읍(시내 약 10km)·석문산단(약 20km), 단독·다가구 실거래 267건 중 월세 238건 = 89.1%. 조항 지지.
정교화: 서산(대산 20km+, 92.4%) → 당진(제철소 10km, 89.1%) → 흥덕·천안 성성(산단이 시가지에 붙음, 전세 관습)으로 세 점이 거리 단조로 늘어선다. 다만 표본 3개이고 도시마다 다른 요인이 섞여 있어 인과로 못 박지 않는다. 다음 산업 배후 도시(아산·포항·광양)에서 계속 잰다.
H8 갱신: 한 도시 안 ㎡당 격차 5.3배(78~417)로 순회 최대. 어제까지의 최대는 오늘 아침 서산 4.7배였다. 이틀 연속 최대 기록이 충남 서북부 산업도시에서 나왔다 — 형식 격차는 개별 도시의 특성이 아니라 산업도시 다가구 시장의 성질일 가능성. 반증 조건: 산업 배후가 아닌 도시에서 5배 이상 격차 관측.
H9 보강: 띠 안 76㎡+ 42.3%/18단지는 춘천(45.7%/28단지)에 이은 순회 2위. 재고 두께의 상한은 계속 비수도권에서 갱신되고 있다.
지켜볼 점 / 내일의 지역
- 예산 띠 하한(2억)이 이틀 연속 이 보고서의 최고 물건을 잘라냈다. 서산의 복층다락 98㎡, 당진의 마당 딸린 단독 120㎡·주인세대 테라스 70㎡가 모두 1.5~1.9억이다. 하한을 1.5억으로 내릴지는 사용자 판단 사항.
- 당진 재방문 시: 우두동 주인세대 2건의 전세 전환 가능 여부, 원당한라비발디 전세가율(실거래가 쌓이면), 석문산단 지연의 실제 파급.
- 다음 호(35호)는 큐 미방문 순서로 공주시.
조사 범위와 한계
- 실거래(molit, 국토부 2026-07~09 3개월)와 현재 호가(naver)는 성격이 다른 데이터다. 전세가율은 76㎡+ 매매 실거래 평균 대비 띠 안 76㎡+ 전세 실거래 평균으로만 계산했고 호가와 섞지 않았다. 단가표(㎡당)는 전부 호가 기준이다.
- 표본: 아파트 매매 실거래 326건(76㎡+ 213건), 전월세 355건(전세 168건), 단독·다가구 전월세 267건 — 절단 없음. naver house 60건은 API 상한이라 60건이 전부인지 상한에 걸린 것인지 구분되지 않는다.
- 다가구 자가층 시세는 molit로 검증되지 않는다(원룸 계약이 통계를 채운다).
- zigbang 읍내동 villa 전세 0건, naver villa 전세 띠 0건 — 빌라 경로는 이 도시에서 사실상 비어 있다.
- 뉴스 검색 11건 중 당진 특정 0건. 석문산단 기사는 발췌만 확보(원문 미크롤).
- 종합병원·도서관·인구 추이 미확인.
- 단열·바닥난방·층간소음·다락 층고·실제 테라스 형식은 전부 현장 확인 필요.
출처
- 국토교통부 실거래가 API (당진 44270, 2026-07~09, 아파트 매매·전월세 / 단독다가구 전월세) [원문]
- 네이버부동산 (당진시 house·apt·villa 호가, 2026-09-08 조회) [원문]
- 직방 (당진 읍내동 villa 전세 — 0건) [원문]
- 소상공인시장진흥공단 상권정보 (당진시청 반경 1.5km, 2,764개) [원문]
- 카카오 로컬 (당진시청 좌표) [원문]
- [윤준의 부동산수첩] 늦어지는 공급의 대가 — nbntv [검색결과]
- 직전 호:
housing_report_2026-09-08_서산시.md(33호) [원문]