부동산 발굴 보고서 — 2026-09-07 — 내포신도시(홍성·예산)

순회: 32호 · 첫 방문 · 전국 DB: 방문 32곳 / 활성 후보 40+건

한눈에 (TL;DR)

• 내포신도시 판정: 보류. 충남도청 이전 계획지구로 신축 아파트 공급·전세가율(58~67%)·값(84㎡ 2.0~2.5억)은 순회 상위권인데, 가족 정주형 계획지구라 사용자가 찾는 부산물(주인세대·복층·테라스)이 없다 — H1a(신도시 부산물 = 누구를 담도록 설계됐는가)의 세종 류 재현.
• H11 지지: 다가구는 지구 경계 인접 취락(대동리 등)에만 소액(5,000만)으로 존재.
• 발굴: house 띠 안 유일 단독 139㎡ 3.9억 + 신축 아파트 탑층 84㎡ 2.2~2.5억 2건.
• e편한세상 내포 에듀플라츠(차기 대장) 분양 — 신축 공급 계속.

1. 오늘의 지역 — 내포신도시(홍성·예산)

• 개요: 충남도청·도의회 이전(2012~)으로 조성된 행정중심 계획지구. 홍성군 홍북읍 + 예산군 삽교읍에 걸침. 인구 3만 5천(2023) 이후 상승세.
• 7축 실측:
• 인프라: 도청 반경 1km 상권 978개(한식 182·간이 20·비알코올 12·종합소매 11·미용 11). 행정기관 밀집. 신도시 계획 공공시설(도서관 등)은 현장 확인 필요.
• 주거비: 신축 84㎡ 전세 호가 2.0~2.5억(㎡당 238~298만) — 충주(225~476) 하단과 비슷하고 아산(227)보다 약간 위.
• 공급·신축: 2023~2025 대거 입주(모아미래도 1·2차, 대방엘리움 1·2차, 디에트르에듀시티). 차기 대장 e편한세상 내포 에듀플라츠 분양(땅집고 2025-12).
• 활력: 도청 공무원·가족 정주 수요로 안정적.
• 정주환경: 계획지구. 블록형 단독주택용지(RB6-8 등)도 배정.
• 재고: naver apt 전세 띠 호가 64건(홍북 47+삽교 17). molit 홍북읍 전세 80건 중 띠 안 76㎡+ 16건. villa 0, 직방 0.
• 안전: 76~85㎡ 전세가율 — 롯데캐슬(2012) 67% · 경남아너스빌(2016) 67% · 대방엘리움(2023) 62% · 모아1차(2024) 58% · 모아2차(2024) 58%. 신축일수록 낮아 전반 안전.
• 판정: 보류 — 값·안전·공급 다 좋으나 형식(부산물)이 없다. 진입 시점 없음. 재평가 = e편한세상 입주 후 신축 전세 눌림 / 경계 취락 주인세대 90㎡+ / 복층·테라스 세대 분양.

2. 발굴 매물

[복층아파트] 모아미래도메가시티2차 탑층 84㎡ — 신경리 신축 2024

• 201동 21/21 탑층 2.5억 / 202동 22/22 탑층 2.2억 · 매물 보기 / 202동 (발견: 2026-09-07 05:08)
• 평가: §1-4 2순위 아파트 탑층 — 층간소음 완화·신축 단열. 전세가율 58%(모아2차 매매 3.2억 대비)로 안전. 탑층은 이 도시에서 희소.
• 리스크: 벽식 아파트(기둥식 여부 현장 확인), 첫입주 공실이라 관리비·하자 상태 확인.

[단독] 홍북읍 단독 139㎡(대지 250) 2/2층 — house 띠 유일

• 전세 3.9억 · 매물 보기 (발견: 2026-09-07 05:08, 확인 20260812)
• 평가: 10년이내 대형 단독. §1-4 조건부 단독 — 패시브급 단열 + 둘러싸인 외부공간(중정·처마)인지 현장 확인 필요. 대지 250㎡로 넓음.
• 리스크: 단독 실거래가 없어 전세가율 검증 불가. 노출 마당이면 §1-4 하드 감점.

[아파트 기준선] 대방엘리움더센트럴 104동 84㎡

• 전세 2.2억 · 매물 보기 (발견: 2026-09-07 05:08)
• 평가: 신축 2023, 주인거주·관리 양호. 기준선 대표.

(통과 3건 — 검토 64건. 대부분 신축 84㎡ 2.0~2.5억 일반 아파트로 부산물 신호 없음)

3. 기존 후보 변동

• 없음 (첫 방문)

4. 시장·개발·법률 동향

• e편한세상 내포 에듀플라츠 분양 — 신축 공급이 계속되어 세입자 선택지 넓음. 함의: 아파트 경로는 지금도 유리, 그러나 그게 다.
• 디에트르 에듀시티 등 2026 입주 지속(월세 입주 문의 꾸준 보도).

5. 한국집 심층

• (이번 호 생략 — 계획지구 형식 분석은 본문에 포함)

연구 노트에서

• H1a(신도시 부산물 = 누구를 담느냐): 내포 = 가족 정주 전제(세종 류) → 부산물 없음 재현. 단, 의정부 민락2지구(가족 정주 표지인데 광맥 존재)와 갈리는 변수는 '지구 안 단독·점포겸용 용지 배정' — 내포는 RB 블록형 단독용지가 있으나 임대가 아니라 자가 단독으로 나감. 세종·내포는 '단독용지가 있어도 임대(주인세대) 시장이 없음', 의정부는 계획지구 안 다가구 택지가 임대 관습과 만남.
• H11: 다가구는 계획지구 경계 인접 취락(홍북읍 대동리)에만 존재 — 지지.

지켜볼 점 / 내일의 지역

• e편한세상 내포 에듀플라츠 분양가·입주 시점. 입주 후 신축 전세가 눌리면 아파트 경로 재평가.
• 경계 취락(대동리·목리) 주인세대 90㎡+ 호가 출현 여부.
• 다음 호(33호)는 큐 미방문 순서로 서산시입니다.

조사 범위와 한계

• 소스 구분: 매물 4건은 현재 호가(네이버부동산, 2026-09-07 05:08 조회). 재고·전세가율·거래 비중은 국토부 실거래가(molit, 지역코드 44800 홍성/44810 예산, 2026-07~09). 실거래는 계약 후 30일 내 신고분이라 8월 하순~9월 계약이 덜 들어와 있음.
• 표본: 홍북읍 아파트 전월세+매매 209건(전세 80), 삽교읍 55건. 단독·다가구 실거래는 홍성 37건·예산 35건으로 적고 띠 안 전세 없음. naver house 띠 1건·apt 띠 64건, villa(직방) 0건.
• 이중 행정구역: 내포신도시가 홍성·예산 두 군에 걸쳐 있어 molit 지역코드를 분리 조회. 홍북읍(홍성 44800) 중심으로 분석하고 삽교읍(예산 44810)은 보조.
• 미실측: 단독주택 단열·중정 형식, 신도시 공공시설(도서관·병원) 배치, 상권 공실률 — 현장 확인 필요.

출처

• 네이버부동산 호가 (naver house·apt, 2026-09-07 조회) — 매물 URL 본문 참조
• 국토부 실거래가 (molit, 44800·44810, 2026-07~09)
• 충남개발공사 도시개발사업 RB6-8 (cndc.kr) [검색결과]
• 충청매일 '내포신도시 인구 3만5천'(2023-09-14) [검색결과]
• 땅집고 'e편한세상 내포 에듀플라츠'(2025-12-02) [검색결과]
• etnews '디에트르 에듀시티 월세'(2026-01-16) [검색결과]